רשימת בעלי מקצוע לעסקת נדל"ן

רכישת נדל"ן היא העסקה הכלכלית הגדולה ביותר שרובנו נעשה. אחת היא זאת דירה שאנחנו נרצה להשכיר או בדירה שנרצה לגור בה בעצמנו.

באיזשהו שלב אנחנו מגלים שלמחיר של הדירה נוספות עלויות על אנשי מקצוע. התפקיד של אנשי המקצוע האלו הוא לסייע לכם סביב הרכישה, ובאידאל – לייצר לכם יותר כסף. כן, אתם הולכים לשלם כסף לאנשי מקצוע – כדי לשלם פחות כסף ברגע האמת. למשל לשלם פחות מס או פחות משכנתא, או לקבל יותר כסף מהמכירה או מהשכירות.

לא כל אנשי המקצוע הם חובה. למעשה, אף אחד מהם לא חובה (בדירה שקנינו לא כולם היו). עם זאת, כדאי לדעת שהם קיימים ומה התפקיד שלהם.

החדשות הטובות הן שחלק מההוצאות האלו הן הוצאות מוכרות למס שבח. תשמרו את הקבלות עליהן היטב כי כשתגיעו למכור את הדירה – הן יעזרו לכם לשלם פחות מס. אפשר לקרוא עוד על הוצאות מוכרות למס שבח. את הכתבה הזאת אני ערכתי לפני כמה שנים כשעבדתי ב"איגוד הזוכים", אז אני ממליצה על הכתבה מנסיון אישי.

לא פעם אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן יכירו גם אנשי מקצוע קשורים, למשל מתווך שיכיר עורכת דין ויועצת משכנתאות, ויועצת משכנתאות שתכיר שמאי.

לגבי העלות, קשה לקבוע. זה שוק חופשי ואין מחירון אחיד. אפשר לנהל משא ומתן על תעריפים, ומה שכתוב – הם סדרי הגודל. תמיד אפשר למצוא ביותר, ולפעמים גם בפחות. המספרים וההערכות המילוליות נועדו לתת לכם אינדיקציה מספרית להוצאה להיערך עליה.

מתווך נדל"ן

מתווך נדל"ן הוא אדם שתפקידו לסייע לנו לאתר את הנכס לרכישה. הוא מתווך בין בעלי הנכס – לרוכשים. אתם מגדירים למתווכים טווח מחירים (או מחיר גג) – והוא הולך לעבוד בשבילכם ולמצוא לכם נכס.

יכולים להיות מקרים בהם תצטרכו לשלם למתווך גם אם מצאתם את הדירה לבד. למשל אם חתמתם עם מתווך שכל נכס שאתם מוצאים באזור מסויים – תשלמו לו עמלה, או אם מצאתם נכס שהוא בבלעדיות של מתווך או משרד מסוים.

מתווך אמור להיות מסוגל לספר לכם על הנכס, על השכונה והעיר.

בישראל תחום תיווך הנדל"ן כפוף לרגולציה. מתווך נדל"ן הוא מקצוע שצריך רשיון ומעבר של מבחן ממשלתי.

עלות: אין סכום מינימום או מקסימום לכמה מתווך נדל"ן גובה. נהוג שכל צד משלם למתווך 2%+מע"מ ממחיר הדירה עליו סיכמתם.

עורך דין לענייני נדל"ן

בראיון שלי במקור ראשון עם עו"ד אוהד שפק, הוא סיכם יפה את תפקיד עורך הדין:

"העו"ד הוא למעשה הקמב"ץ ושומר הסף של העסקה: מאתר דגלים אדומים בחוזה או בעסקה, לפעמים גם אומר לאנשים שלא כדאי לקנות.
הוא נותן מבט מלמעלה ומדריך בעניינים משפטיים, ובנוסף, הוא יודע להפנות לבעלי מקצוע בתחומים חופפים.
בתחום המס הוא מוצא את המסלול החוקי מצד אחד ומצד שני מאפשר לרוכשים לשלם כמה שפחות מס. הוא גם עוסק בתביעות שקשורות לנושא."

עורך דין עובר על החוזה ומסביר אותו כדי לוודא שאתם חותמים על חוזה שמיטיב אתכם ומאתר בו נקודות בעייתיות. הוא עוזר לכם לשלם פחות מס (במסגרת החוק כמובן).

עלות: שכר הטרחה הנפוץ של עורך דין לענייני נדל"ן הוא בערך חצי אחוז משווי הנכס+מע"מ. יכולות להיות עלויות נוספות של כמה מאות שקלים לרישומים ולהתייעצויות.

כדאי לדעת שאם קונים דירה יד ראשונה מקבל"ן, משלמים גם לעורך הדין של הקבלן (קצת פחות מ-6,000 ש"ח+מע"מ). הוא מבצע פעולות משפטיות שהייתם משלמים עליהן יותר, אבל תפקיד עורך הדין הזה הוא לייצג את הקבלן, לא אתכם.

שמאי מקרקעין

שמאי מקרקעין מעריך את שווי הדירה לפני שאתם רוכשים אותה. גם מתווך יכול לעזור בקביעת שווי הדירה, אבל שמאי מקרקעין הוא זה שעושה את החקירה העמוקה ובודק איפה המחיר ביחס למציאות.

הוא בודק תוכניות ורואה שהכל באמת נבנה כחוק (הסדרת בנייה לא חוקית בדיעבד היא מורכבת ויקרה), הוא בוחן את שווי הנכס ביחס לשכונה, את עתיד השכונה מבחינה תכנונים. הוא בוחן היטלים ומיסים על הנכס. שמאי מקרקעין גם יכול לסייע בחישוב תשואה עתידית על דירה – משכירות או מכירה.

עלות: 2,000-3,000 ש"ח לדירה בבניין.

יועץ משכנתאות

משכנתא היא כנראה ההלוואה הגדולה ביותר שתיקחו בחייכם. יועץ משכנתא הוא האדם שהחזר העלות שלו הוא הכי ברור: יועץ משכנתא טוב יעלה כמה אלפים, ואמור לחסוך לכם לאורך חיי המשכנתא כמה עשרות אלפים.

הלוואת המשכנתא שלכם מורכבת מקרן – הסכום שהלוויתם מהבנק, ומריבית – הסכום שאתם מחזיקים לבנק עבור ההלוואה.
היא מורכבת גם ממסלולים שונים, כל מסלול מתנהג כמו הלוואה בפני עצמו. יש מסלולים שצמודים למדד המחירים לצרכן ושאינם צמודים, מסלולים בריבית קבועה ובריבית משתנה, מסלולים עם הטבות ומסלולים בלי.

הריבית על המשכנתא תלויה במסלול הנבחר, באורך חיי המסלול, באחוזי המימון (כמה אחוז משווי הנכס אתם שילמתם וכמה המשכנתא מממנת)

יועץ המשכנתאות אמור לנווט אתכם בין אינסוף האפשרויות ולבנות עבורכם את התמהיל המתאים ביותר ליכולת ההחזר שלכם, וזה שיעלה לכם הכי מעט כסף.

עלות: בדרך כלל 5,000-10,000 ש"ח, אבל כמובן שיש גם בסכומים גבוהים יותר.

אדריכלית

אדריכלית ומעצבת פנים אמורה להפוך את הדירה למקום שנעים יותר לחיות בו. היא יכולה להעלות את שווי הנכס בעת המכירה או ההשכרה, ויכולה גם להפוך את החיים שלכם בו לטובים יותר.

אדריכלית תראה את התכנית ותוכל להציע הצעות פרקטיות כמו שבירת קירות או הזזתם, הוספת שקעים ושיפוצים נוספים.

מעצבת פנים

לבתים שונים יהיו תפקידים שונים. לא דומה דירת 3 חדרים של זוג עם ילד לדירת 3 חדרים של זוג עם ילדים גדולים ומשרד בחדר הנוסף.

מעצבת פנים תדאג לאסתטיקה של הבית ולפונקציונליות שלו: הצבעים, הריהוט והניראות של הבית. היא תארגן את חלוקת המרחב הטובה ביותר עבור הבית שלכם, תמצא את הדברים המתאימים ביותר לחלל.

לפעמים היא תדע מאיפה לקנות את הפריטים האלו, ויכולים להיות לה קשרים שיוזילו לכם את המחירים. ואפשר גם לנצל מבצעים לרכישת פריטים לבית.

עלות: גם פה השמיים הם הגבול. זה יכול לעלות מאות שקלים בודדים עבור מעצבת פנים מתחילה שתיתן הנחיות כלליות ויעלה ככל שהיא נדרשת לעשות יותר דברים, כמו לבחור את הפריטים בעצמה. העלות, מן הסתם, לא כוללת את הפריטים.

החדשות הטובות: יש אנשים שהם אדריכלים ומעצבי פנים ביחד, או שעובדים ביחד. לא פעם, זה יכול להוזיל עלויות.

שיפוצניקים וקבלני שיפוצים

האדריכלית יכולה להציע לשבור קיר, להוסיף דק או להחליף מטבח, אבל היא לא תעשה את זה בעצמה. שיפוצניקים וקבלני שיפוצים הם האנשים שיבצעו את הדברים בפועל. הם אלו שיתקינו את המטבח או יבנו את הדק.

עלות: החל מכמה אלפים. המחיר משתנה בהתאם לסוג העבודה, כמה גדולים הדברים שצריך להתקין, מה חומרי הגלם ועוד.