"האופטימית" היא אורה אריאל. בגיל 31 היא יצאה לפנסיה מוקדמת בעקבות השקעות מוצלחות והיא חיה על הנכסים שלה: תיק השקעות, אתר עם קורסים, ונדל"ן בחו"ל. חוץ מזה יש לה פודקאסט בשם "משקיע תקרא לאחותך"
בראיון שאלתי אותה:
- איך בכלל הגעת לנדל"ן בארה"ב. "אנשים מדברים על זה" זאת לא סיבה מספיק טובה להשקיע.
- על ההבדלים בין שוק הנדל"ן האמריקאי לשוק הנדל"ן הישראלי
- איך בוחרים שוק להשקיע בו?
- איך מתחילים? איך עוברים ממצב שבו אין דירה – למצב שבו יש?
- איך מוצאים מי שינהל? יש המון בשוק, ומלא מפוקפקים והמון חוסר ודאות וחוסר אונים. יש פה פוטנציאל לעקיצות של אנשים שהם במקרה הטוב חאפרים ובמקרה הרע וחסר המון ידע
- לפני שהם נכנסים לתהליך, מה אנשים לא יודעים על זה? מה היית רוצה שאנשים יידעו?
זה הראיון המלא:
אלו כמה מהדברים הרבים שעלו בראיון, על רגל אחת. בראיון המלא יש יותר דברים ונכנסים יותר לעומק.
ללמוד זה עוזר, אנשי מקצוע יותר
הסיפור של האופטימית עם נדל"ן חו"ל התחיל מלקחת קורס על השקעות נדל"ן. אחד השיעורים היה על נדל"ן בחו"ל, וזה מה שהדליק אותה. לקח לה שנתיים מהקורס ועד שקנתה את הדירה הראשונה שלה.
את השנתיים האלה היא בילתה בללמוד עוד. גם על הקונספט של להשקיע בחו"ל וגם על שווקים שונים בעולם. הנה למשל כמה מונחים כלכליים שקיימים בארה"ב ולא קיימים בארץ, ובחלק גדול מהם כנראה תיתקלו אם תקנו שם נכס.
לתחילת למידה, אני מציעה לכם להציץ במאמר של האופטימית "האם כדאי לי לקנות נכס בחו"ל"
השאלה "כמה עולה דירה בחו"ל" לא רלוונטית
חו"ל מקום גדול אפילו יותר מהארץ. השאלה כמה עולה דירה בארץ היא לא רלוונטית כי דירת שיכון בירוחם יכולה להחזיר עודף מחצי מליון ש"ח (בדקתי), פנטהאוז בבניין חדש בתל אביב יעלה 7 ספרות ווילה בהרצליה פיתוח תעלה כפול מהפנטהאוז בתל אביב.
בחו"ל טווח המחירים רחב יותר. האופטימית אומרת שאפשר למצוא דברים טובים גם ב 70-80 אלף ש"ח.
3 דברים לדעת על בחירת שוק להשקיע בו
אמנת כפל מס
הדבר הראשון שהאופטימית אמרה על בחירת שוק היא אמנת כפל מס. "אמנת כפל מס" היא הסכם בין שתי מדינות (במקרה שלנו ישראל וכל מדינה שנרצה להשקיע בה) שאומרת שמי שמשלם מס במדינה ההיא – לא צריך לשלם מס על אותו דבר בישראל. אם שילמתם מס על הנדל"ן שרכשתם בארה"ב – לא תצטרכו לשלם עליו מס גם פה. לא עם כל מדינה יש לנו אמנה כזאת. כדאי להסתכל ברשימת המדינות עם אמנת כפל מס.
הרפתקה או יציבות
לא כל השווקים זהים. יש מדינות שבהן השוק יותר יציב ושלטון החוק יותר נוכח. יש מדינות שבהן אם אתם מכירים מישהו שמכיר מישהו ויכול לפתוח לכם הזדמנויות – מה טוב, ויש סיכוי שתצטרכו לשחד פקידים באיזשהו שלב.
בשני המקרים אפשר להרוויח, השאלה בעיקר מה מתאים לכם.
דברים מנוהלים בשלט רחוק
כישראלים, אם אנחנו לא מנהלים בעצמנו את הנכס – נפוץ מאוד להיעזר בקרוב משפחה שיעשה את זה בשבילנו. בהרבה מקומות בחו"ל, ובודאי בארצות הברית, הקונספט של חברת ניהול רווח מאוד.
"חברת ניהול" מטפלת בדרישות של השוכרים וגם בצרכים שלכם. היא גובה שכירות ומעבירה אליכם, והיא גם מטפלת לשוכרים בבעיות בדירה במקום לשלוח אתכם לחפש אנשי מקצוע.
זה נותן ראש שקט – רק אם אתם מסוגלים לתת אמון, ואם החברה טובה. כשאתם קונים את הדירה עצמאית אתם יכולים גם להחליף את חברת הניהול.
איך לקנות?
תהילה גבאי דויטש, חברה שלי שקנתה לעצמה בית מגורים בארה"ב, כתבה פה איך היא קנתה בית בארה"ב.
כשאני התעניינתי בקניית נכס בחו"ל ושמעתי פרקי פודקאסט, אלה תמיד היו בעלי חברות שהקימו קבוצות רכישה לפרוייקטים. שהיו גם היזם (החברה שבונה את הפרויקט), גם החברה המשכנת (שדואגת למצוא דיירים) וגם חברת הניהול (שדואגת לבעלי הנכסים וגם לדיירים). בהתאם, הפרויקטים היו על הנייר ולא דירות שקיימות בפועל, שזה תמיד יותר הימור מאשר דירה שכבר קיימת באזור שכבר קיים.
בשיחה עם האופטימית נזכרתי(!) שיש אפשרות נוספת: לקנות דירה באופן עצמאי. לא כחלק מקבוצת רכישה. לדבר עם מתווכים מקומיים, להכיר את המקום, להתקשר עצמאית עם חברת ניהול שאפשר להחליף במידת הצורך.
לכל אחד יש יתרונות וחסרונות. אותי קבוצת רכישה הרתיעה, והאופציה של קנייה דירה עצמאית (בעזרת אנשי מקצוע) הרגיעה. על מחיר הדירה (בדרך כלל 70-80 אלף דולר מחיר התחלתי) כדאי להוסיף 10,000 ש"ח לאנשי המקצוע.
אנשי מקצוע בדרך כלל יהיו מתווכים משני סוגים. הראשון הוא מתווכים עם מלאי של דירות, ואת יכולה לבחור מתוך המלאי הקיים שלהם. השני הוא אנשים שתגדירי להם מה את מחפשת והם ימצאו עבורך את הנכס. בדרך כלל אנשי המקצוע האלה יהיו ישראלים שיש להם אנשי קשר מקומיים.
ממי להתרחק?
בחיפוש אחרי אנשי מקצוע שילוו אתכם בהשקעה, אל תסתנוורו. בכל תחום יש מפוקפקים. אלו כמה סימני אזהרה למפוקפקים בתחום הנדל"ן בחו"ל:
מי שמדבר איתך בתשואה ברוטו
אחת הדרכים לסנוור אותנו היא לספר לנו כמה הדירה תכניס – בברוטו. כלומר לפני הוצאות לחברת הניהול, מיסוי ועוד. יש הבדל דרמטי בין ברוטו לנטו, ועם הברוטו לא הולכים למכולת.
מי שמדבר על תשואה מובטחת
להתרחק מאנשים שמבטיחים תשאוה. אין תשואה מובטחת.
לא נותנים כתובת לנכס
כשמקלידים את כתובת הנכס אפשר לראות הרבה מידע: כמה עולות דירות באזור (ובהתאם: איפה המחיר שהוצע לכם ביחס למחיר השוק), מי האוכלוסיה שגרה בו ועוד.
כשמזינים כתובת – עולות פרסומות למתווכים. תתקשרו אליהם ומתעניינים לקנות נכס. לשאול על תשואות ומחירים. מתווך שנמצא בשטח ומכיר את האזור ידע לתת תשובות אמינות. 2-3 מתווכים המון על האזור.
מה עדיף, נדל"ן בחו"ל או נדל"ן בארץ?
האופטימית אמרה שיש מקום לדירה ראשונה להשקעה בישראל מבחינת הטבות מס, גידור, מקום שיהיה שלנו, פטור על מס משכירות וכמובן – העברת הון בין דורית. הרבה הורים יתנו כסף לקניית דירה בארץ, אבל לא להשקעות אחרות כמו שוק ההון או נדל"ן בחו"ל.
גם למי שכבר יש דירה בבעלותו בארץ או שהאפיק הזה לא מדבר אליו, לא צריך להגיד שהעלויות בישראל גבוהות. בחו"ל אפשר לקנות נכס שייצר תזרים מהיום הראשון – בסכום שבארץ היה משמש כהון עצמי לדירה קטנה. גם תשואת השכירות יותר גבוההה. בארץ תשואת השכירות הממוצעת היא 3% ועיקר הרווח הוא מעליית הנכס. בארה"ב תשואה של 6%-8% זה הגיוני.
