חברה פנתה אליי עם שאלה: יש לה 800,000 ש"ח ובעוד חמש שנים היא רוצה לקנות דירה. מה עושים עם הכסף הזה בינתיים, ואיך הופכים אותו לדירה?
השיחה שהתפתחה כיסתה הרבה יותר ממה שציפינו, ואם החברה החכמה שלי היא לא ידעה הרבה מהדברים – היא בטוח לא היחידה.
כמה הון עצמי צריך בשביל לקנות דירה?
בואו נתחיל בתכלס: כמה הון עצמי בכלל צריך לדירה?
הסכום תלוי בסוג הרכישה. לדירה ראשונה המינימום הוא 25% משווי הנכס. כלומר לדירה של 2,000,000 ש"ח צריך להגיע עם לפחות 500,000 ש"ח הון עצמי.
| סוג רכישה | הון עצמי מינימלי | מימון מקסימלי מהבנק |
|---|---|---|
| דירה ראשונה / יחידה | 25% | 75% |
| משפרי דיור (החלפת דירה) | 30% | 70% |
| דירה שנייה | 50% | 50% |
| מחיר למשתכן | 10% מהערכת שמאי את שווי הדירה | 90% מהערכת שמאי את שווי הדירה |
שימו לב שכתבתי "שווי הנכס" ולא "מחיר הדירה". שווי הנכס נקבע או לפי המחיר בחוזה, או לפי הערכת שמאי – הנמוך מבין השניים.
כלומר אם שמאי העריך את הדירה נמוך ממחיר הקנייה, תצטרכו להגיע לבנק עם יותר הון עצמי ממה שתכננתם.
מה זה אומר:
נניח שקניתם דירה ב-2,000,000 ש"ח ויש לכם חצי מליון (יעני משכנתא של 1,500,000 ש"ח, שהם 75% מימון).
אם השמאי העריך את הדירה ב-1,800,000 ש"ח, הבנק ייתן 75% מ-1,800,000 – כלומר 1,350,000 ש"ח בלבד. ההפרש של 150,000 ש"ח יצטרך לבוא מהכיס שלכם.
כלומר: הערכת שמאי נמוכה ממחיר החוזה = פחות כסף מהבנק = יותר הון עצמי נדרש מכם.
אבל ההון העצמי שמיועד למשכנתא הוא לא כל הכסף שתצטרכו. יש עלויות נלוות שלא נכנסות למשכנתא: עורך דין, מתווך, מס רכישה (אם חל), שיפוצים ומעבר. מומלץ להפריש לכך עוד 50,000–100,000 ש"ח מעבר להון העצמי המחושב.
אם אתם בתחילת תהליך קניית דירה ועוד לא בטוחים בדיוק מה השלבים שאתם צריכים לעבור – המדריך הבא עוזר לפרק את זה שלב אחר שלב.
עכשיו כשעברנו את המשוכה הזאת, בואו נדבר על הכסף שלכם ומה אתם יכולים לעשות איתו, ועוד דברים שאתם צריכים לדעת אבל כנראה שעוד לא יודעים לשאול.
שלב ראשון: כמה שווה הכסף שיש לכם עכשיו?
לפני שמדברים על דירה, צריך להבין בדיוק כמה כסף יש לכם. לא הסכום הגולמי, אלא הסכום שישאר לכם אחרי מס.
קרן וריבית – שני מרכיבים שונים לחלוטין
כל חיסכון או השקעה מורכב משניים:
- קרן: הכסף ששמתם בהתחלה. על זה כבר שילמתם מס (מס הכנסה על המשכורת, מס שבח אם זה הגיע ממכירת נכס, וכו').
- ריבית: הכסף שהכסף שלכם עשה. על זה עוד לא שילמתם מס, ולכן רק עליו יחול מס רווחי הון.
אם הכנסתם 100 ש"ח והיום יש לכם 134 ש"ח – המס לא יילקח מה-134. הוא יילקח רק מה-34 ש"ח שהכסף שלכם הרוויח.
השאלות שצריך לברר עכשיו:
- כמה מהסכום שיש לכם בחסכון הוא קרן וכמה הוא ריבית?
- כמה מס רווחי הון תשלמו על המשיכה – וכמה ישאר לכם בסוף?
הכמה שישאר לכם בסוף – זה ההון העצמי האמיתי שיהיה לכם לדירה.
שלב שני: שני חסמים בדרך לקניית דירה
כשרוצים לקנות דירה יש שני חסמים עיקריים.
חסם ראשון: הון עצמי
כאמור, לקחת משכנתא על דירה ראשונה מחייב להגיע עם הון עצמי של לפחות רבע ממחיר הדירה.
עם 800,000 ש"ח הון עצמי, אפשר לקנות דירה של עד 3.2 מיליון ש"ח – 800K שלכם, והבנק מוסיף עוד 2.4M.
צבירת ההון העצמי הזה היא החסם הגדול ביותר עבור ישראלים, ומספר שקשה מאוד להגיע אליו בלי עזרת משפחה.
חסם שני: גובה ההחזר החודשי
החזר חודשי למשכנתא יכול להיות עד שליש מההכנסה הפנויה שלכם: הכנסות בניכוי הוצאות קבועות כמו מסגרות, חובות, מזונות וכאלה.
ככל שלוקחים משכנתא על סכום גבוה יותר – ככה צריך להחזיר יותר כל חודש. אם שמעתם פעם את הביטוי "משכנתא חונקת" – זאת משכנתא מאוד גבוהה שקשה לעמוד בהחזר שלה.
אני מכירה את השוק בירושלים. סדר גודל מחיר לדירת 4 חדרים באזורים מבוקשים עם מחירים יחסית שפויים עולה היום 2.5 מיליון ש"ח ויותר. גם עם 800K הון עצמי – רובו ככולו ילך למשכנתא.
מה שכן – קרן חירום. לוודא שיש לכם אחת, ולא נראה לי שכדאי לפדות אותה לטובת המשכנתא. להיפך. כשיש חובות – יש מצב שצריך אותה יותר.
שלב שלישי: ריבית דריבית – כשזה איתכם וכשזה נגדכם
כשריבית דריבית עובדת לטובתכם
יש פוסט שלם על ריבית דריבית (תודה תמיר!). בקצרה: אם שמתם 100 ש"ח בריבית של 10% לשנה:
- אחרי שנה יש לכם 110 ש"ח
- אחרי שנתיים: 121 ש"ח (10% מ-110)
- אחרי שלוש שנים: כ-134 ש"ח (10% מ-121 ש"ח)
יעני גם הריבית צוברת ריבית. זה למה גם אם לא הכנסתם שקל נוסף להשקעה – היא ממשיכה לתפוח. ככל שהכסף נמצא שם יותר זמן, הוא צובר יותר.
כשריבית דריבית עובדת נגדכם
אותו עיקרון בדיוק עובד הפוך על חוב. במקרה הזה – משכנתא.
ככל שלוקחים את אותו סכום משכנתא ליותר שנים – המשכנתא הופכת ליקרה יותר. את הנתונים הבאתי ממחשבון משכנתא של בנק הפועלים. סדר הגודל הוא לצורך ההמחשה. בפועל המספרים אחרים כשהמסלולים משתנים והריביות משתנות:
| סכום משכנתא | תקופה | סה"כ החזר לבנק |
|---|---|---|
| 500,000 ש"ח | 10 שנים | כ-630,000 ש"ח |
| 500,000 ש"ח | 15 שנים | כ-700,000 ש"ח |
| 500,000 ש"ח | 30 שנים | כ-1,000,000 ש"ח |
כפול ממה שלקחתם – רק בגלל הזמן.
שלב רביעי: הטרייד-אוף של המשכנתא החכמה
הטרייד-אוף העיקרי של משכנתאות הוא תקופת ההלוואה מול גובה ההחזר החודשי.
בשביל לשלם לבנק את הסכום הכי נמוך שאפשר, המטרה היא:
- המשכנתא הקטנה ביותר – הון עצמי גבוה ככל האפשר
- לפרק הזמן הקצר ביותר – כמה שפחות שנים
- עם ההחזר הגבוה ביותר שאפשר לעמוד בו
יש הרבה אנשים שרוצים מצד אחד לקנות דירה, ומצד שני לחסוך לילדים. כשמגיעים לגשר הזה, אפשר להציג ליועץ המשכנתאות את הדילמה: לשים את כל הכסף כהון עצמי ובכסף שחוסכים מכך שלא משלמים אותו בריבית לבנק – לפתוח חיסכון נפרד.
השיחה הזאת שייכת ליועץ משכנתאות, לא לכם לבד. הם יודעים לעשות את החישובים ולמצוא את התמהיל הנכון ולעזור לכם לתכנן כלכלית.
טיפ: כשהולכים ליעוץ משכנתא או לתכנון פיננסי – לכו ליועצים עצמאיים. לא לאנשי מקצוע של הבנק. יועצי משכנתא של הבנק הם אנשי מכירות של הבנק והם יחשבו על הבנק יותר מעל טובתכם. שלמו את הכמה אלפי שקלים (~6-8K) ליעוץ פרטי ותחסכו פי כמה וכמה לאורך חיי המשכנתא.
שלב חמישי: איפה לשים את הכסף בינתיים?
לכסף הזה יש משימה
כסף שמיועד לדירה הוא לא כסף לעשות איתו מכה. אסור לו יכול להיעלם. כשמדובר בכסף עם ייעוד ספציפי וטווח זמן קצר (5 שנים), המטרה היא לא "לעשות מכה" – אלא לשמור על כוח הקנייה.
המסלול המומלץ: סולידי
הנה כמה חלופות פופולריות:
- קרן כספית – נזילות גבוהה, סיכון נמוך מאוד, שואפת להדביק את הריבית/אינפלציה (ככה אני קניתי קרן כספית דרך הבנק תוך 3 דקות)
- אג"ח
- פיקדון בנקאי
- קרנות מסוג 20/80 או 30/70 (אג"ח-מניות) – חשיפה קטנה לשוק עם רוב הכסף מוגן
למה לא מניות, קרנות מחקות מדד, ביטקוין וכו'?
כי שוק ההון תנודתי. אם בעוד 4 שנים תהיה ירידה של 30% בדיוק כשמצאתם את דירת חלומותיכם – הלך הכסף והלכה הדירה.
מניות מרוויחות יפה כשהן מרוויחות – אבל הן צריכות יותר תשומת לב, והן לא מתאימות לכסף עם ייעוד ומועד.
האויב של הדירה הוא "הידיים המגרדות"
ב-5 השנים הקרובות תראו אנשים שעושים 20% בשנה בביטקוין או במניות טכנולוגיה. יהיה פיתוי להעביר לשם את הכסף כדי "להגדיל את הדירה".
תעשו מה שאתם רוצים אתם ילדים גדולים ולא מקבלים עצות מזרים באינטרנט, אבל הכלל הוא שעל כסף לדירה לא מהמרים. השעמום והסולידיות הם הביטוח של הבית שלכם.
סיכום: מה עושים בכל שלב
| שלב | מה לעשות |
|---|---|
| עכשיו | לברר כמה קרן וכמה ריבית, ומה ישאר אחרי מס |
| בהקדם האפשרי | להשקיע את הכסף במסלול סולידי ולשכוח ממנו |
| שנה עד כמה חודשים לפני | בררו כמה כסף יש לכם בפועל. מזה תיגזר הדירה שאתם יכולים להרשות לעצמכם. |
| כשמוצאים דירה | יועץ משכנתאות יחשב את התמהיל הנכון עבורכם ויעזור לכם להתארגן כלכלית |
| כמה שנים אחרי שקניתם דירה | לבדוק אפשרות לצמצום משכנתא; או אם השוק מאפשר או התנאים שלכם משתנים – למחזר משכנתא. |
הכסף שיש לכם היום הוא נקודת פתיחה מצוינת. תפקידכם עכשיו הוא בעיקר לא לפגוע בו – ולתת לזמן לעבוד בשבילכם.
סיכום
מי שיש לו כסף שמיועד לדירה עומד בפני שתי משימות במקביל: לשמור על הכסף עד שיצטרך אותו, ולהבין איך הכסף הזה מתורגם בפועל לדירה. שני החסמים – הון עצמי וגובה החזר – קובעים מה אפשר לקנות. ריבית דריבית קובעת כמה המשכנתא תעלה בסוף. והמסלול שבו תשימו את הכסף בינתיים קובע אם הוא יהיה שם כשתצטרכו אותו. כל שאר ההחלטות – יועץ משכנתאות ידע לעשות אותן.
שאלות נפוצות
לפחות 25% ממחיר הדירה. עם הון עצמי של 800,000 ש"ח, הבנק יכול לממן דירה של עד 3.2 מיליון ש"ח – 800K שלכם ועוד 2.4M מהבנק.
אין תשובה אחת נכונה – זה תלוי בגובה ההחזר שאפשר לעמוד בו ובריביות בשוק. יועץ משכנתאות יעזור לחשב את שתי האפשרויות. שווה לדעת שאפשר לשים את כל הכסף על הדירה ועם החיסכון בריבית לבנק לפתוח חיסכון נפרד.
מס רווחי הון הוא מס על הרווח שהכסף שלכם הרוויח – לא על הקרן המקורית. אם שמתם 100 ש"ח וצברתם 34 ש"ח, המס יחושב רק על ה-34 ש"ח. לפני שמתכננים את ההון העצמי, חשוב לברר כמה מהסכום הוא קרן וכמה ריבית – כי מה שישאר אחרי מס הוא ההון העצמי האמיתי.
כי שוק ההון תנודתי. ירידה של 30% בדיוק כשמוצאים דירה מתאימה – מבטלת את העסקה. כסף עם ייעוד ספציפי וטווח זמן קצר מוכרח להיות במסלול סולידי, גם אם זה פחות מרגש.
לא רק כשמוצאים דירה – אלא גם כשאתם מבינים שלשם פניכם, כדי להבין מה תקציב הדירה הריאלי שלכם ואיזה החזר חודשי אפשר לעמוד בו. זה ישפיע על אילו דירות בכלל כדאי לחפש.
