אחד היעדים הכלכליים שלי לשנת 2022 הקרובה הוא להבין יותר בהשקעות נדל"ן. אחרי שהתחלתי להבין בשוק ההון ופתחתי את תיק הההשקעות הראשון שלי, אני רוצה להרחיב את המנעד.
עד לפני כמה חודשים בודדים חשבתי שיש רק שתי דרכים להרוויח מנדל"ן, וששתיהן מחייבות הון עצמי של כמה מאות אלפי שקלים. ככל שעובר הזמן אני מגלה שיש עוד דרכים, ושלא כולן מחייבות הון עצמי גבוה כל כך. עוד לא ראיתי אפשרויות של פחות מ-100,000 ש"ח, אבל כבר שמעתי על אנשים שהצליחו לקנות דירה (ולא במחיר למשתכן!) עם 50,000 ש"ח.
דיסקליימר חשוב לפתיחה: עבדתי צמוד לאנשי מקצוע בתחום הנדל"ן, כתבתי וערכתי מאות מאמרים ופוסטים בתחום. לא קניתי נדל"ן ולא השקעתי בנדל"ן (עדיין), ונכון לרגע כתיבת שורות אלה אני עדיין לומדת את הבריכה מבחוץ. אני כותבת את המאמר הזה כי אם אני לא הכרתי את כל האופציות האלה, כנראה שיש עוד אנשים שלא מכירים אותן.
אם (או כאשר) נגיע לרגע האמת ונשקיע עידן ואני בנדל"ן, אנחנו לא נעז לזוז בלי להתייעץ עם אנשי מקצוע. מפצירה בכם לעשות אותו דבר.
שתי נקודות על השקעות בנדל"ן לפני שמתחילים
לא באתי לבאס, באתי לתאם ציפיות. יש דרכים להקל על הדיסקליימרים האלה (לעקוף אותם) אבל קודם בואו נשים אותם על השולחן.
לוקח זמן לראות רווחים
נדל"ן זה יקר. אני לא מדברת רק על ההון העצמי לרכישת הדירה (בדירה ראשונה זה 25% משווי הדירה, שזה כמה מאות אלפים שזה כמה שנות חסכון אינטנסיבי).
יש גם את החזר המשכתא, שכולל גם ריבית דריבית. כשריבית דריבית עובדת לטובת הגדלת החסכון שלכם – זה קסם. כשזה עובד לטובת הבנק בהגדלת החוב שלכם – זאת מאגיה שחורה. לכן ככל שאורך חיי המשכנתא שלכם קצר יותר (כלומר ההחזר החודשי גבוה יותר) – בטוטאל היא תעלה לכם פחות.
ויש גם אנשי מקצוע. עו"ד, שמאית, מתווכת, קבלני שיפוצים, ועוד.
הפלוס: ברגע שזה מאחוריכם והחזרתם את ההשקעה, הרווחים די גבוהים, וזורמים בקביעות.
המיסוי נועד להרחיק משקיעים
בגלל משבר הדיור, מיסוי הנדל"ן בארץ גבוה ובנוי כדי להרחיק משקיעים. ההגיון בבסיס המיסוי הוא שככל שלאנשים פרטיים (מעמד הביניים ומעלה) ישתלם פחות להשקיע בנדל"ן ולקנות דירה שניה ואילך – יהיו יותר דירות פנויות בשוק והן יוכלו לשמש כדירות מגורים ולא כדירות להשקעה.
כרוכשי דירה יחידה זה עשוי לשחק לטובתכם. כשתגיעו לרגע שבו תרצו להוסיף דירות כדי להגדיל את שווי הנכסים, או כדי לגור בדירה בבעלותכם ולהשכיר דירה נוספת, או כדי שיהיה לכם נכס למכור כדי לסייע לילדים – זה יהיה פחות משמח. במאמר הספציפי הזה אנחנו בראש של משקיעים שמקווים ליותר מדירה אחת, ומותר לנו קצת להתבאס.
עוד נקודה מבאסת: כל המיסוי הזה לא עוזר. מחירי הדיור לא ממש ירדו.
המסורתית: קניית נכס וקבלת דמי שכירות
דמי שכירות הם דרך להנות מהכנסה מנדל"ן.
דמי השכירות יכולים לכסות את המשכנתא במלואה, או שאפשר להוסיף על השכירות כסף משלכם וככה לסלק אותה יותר מהר. אם קניתם דירה בלי משכנתא – אשריכם. למדו אותי איך להתעשר.
מאיפה הרווח: מדמי השכירות, ברגע שמשלמים את המשכנתא במלואה. לא חסרים אנשים שדמי שכירות על דירה היא הפנסיה שלהם, או תוספת לפנסיה.
המינוס: אתם בעלי דירה. זאת לא פוזיציה שכיף להיות בה. כמו שאף שוכר לא רוצה לשמוע מבעל הדירה, אף בעל דירה לא רוצה לשמוע משוכר. בטח אם אתם והדירה נמצאים בערים אחרות. אפשר לעקוף את זה באמצעות חברות ניהול. אתם קונים מהן את השקט הנפשי שלכם אבל זה נוגס לכם ברווחים.
הסבלנית: קניית נכס, החזקה, מכירה
שילוב הטקטיקות קניה-החזקה+שכירות-מכירה הן מה שרובנו מדמיינים כשמדברים על השקעה בנדל"ן.
הרווח פה הוא בהנחה שערך הדירה יעלה, וגם אם מדובר באחוזים מעטים – זאת עדיין תהיה עליה של כמה מאות אלפי שקלים.
בנקודה הזאת כדאי לציין מס שבח: מס שהמדינה גובה על מכירת נדל"ן ברווח. לפירוט ספציפי בנוגע למיסוי במכירת דירה, דברו עם עו"ד שעוסק בנדל"ן.
החדשות הטובות: זוכרים את ההוצאות על אנשי המקצוע? עו"ד, שיפוצים וכאלה? אלו הוצאות מוכרות למס שבח ויש מהן כאלה שהחוק מאפשר לכם לקזז, אז תשמרו את הקבלות.
החדשות היותר טובות: אם אתם מוכרים את דירת המגורים היחידה שלכם – יש לכם פטור ממס שבח.
אם אתם רוצים לקנות דירה אבל אין לכם מושג מאיפה מגרדים הון עצמי, ראיינתי יועץ משכנתא על מה אתם יכולים לעשות כדי להגיע להון עצמי לדירה תוך כמה שנים.
המהירה: קניה, השבחה, מכירה (פליפ)
בניגוד לטקטיקה הקודמת – קנייה-החזקה-מכירה, בעסקאות פליפ (שנקראות גם "אקזיט מנדל"ן) מדובר על החזקת הנכס לטווח קצר (יחסית) כדי להגדיל את ההון מהר. ההגיון הוא קניית דירה, שיפוץ מאסיבי שיעלה את ערך הנכס ומכירה של הדירה ברווח שיכסה גם את מחיר הנכס וגם כל אנשי המקצוע (והשיפוץ) שמעורבים.
אפשר למצוא אנשים שעושים עסקאות פליפ בארץ, אבל בישראל עסקאות פליפ יקרות מאוד לביצוע. אני מזכירה את מיסוי הנדל"ן הגבוה על יותר מדירה אחת; ואם זאת הדירה היחידה שלכם אתם חייבים להחזיק בה 18 כדי לקבל פטור ממס שבח.
עסקאות פליפ בנדל"ן פופולריות בארה"ב. חפשו House Flipping ביוטיוב ותראו כמויות של ערוצים שילמדו אתכם (או את הגרסה האמריקאית שלכם) איך ניגשים לזה. הסרטון שמצורף פה הוא הסרטון הקצר (8 דקות) הכי טוב שמדבר על פליפ נדל"ן שמצאתי.
האתגר: בארץ כאמור המיסוי הופך את עסקאות הפליפ ליקרות ומערער את הכדאיות. ארה"ב רחוקה, ואני אישית מהססת לקנות דירה במקום שנמצא מרחק יממה מסע מדלת לדלת ואני צריכה להוציא ויזה כדי לראות. חיפשתי אתרים על עסקאות פליפ ביוון, מקום הרבה יותר קרוב ונגיש. עוד לא מצאתי. אעדכן.
העולה: נדל"ן בחו"ל
זה לא תחום חדש באמת. ישראלים קונים נדל"ן בחו"ל מאז שיש ישראלים. אבל עם עליית מחירי הנדל"ן בארץ התחום הפך ליותר פופולרי ונפוץ בציבור הרחב. יש חברות שמלמדות ומלוות בקניית נדל"ן בארה"ב ויש כאלה שיקנו בשבילכם ויטפלו בכל מה שצריך.
אני אישית מרגישה יותר בטוחה עם נדל"ן באירופה, למשל יוון, כי אמנם אין להם ממש כלכלה, אבל יש להם דמוקרטיה. למרות היחסים החמים והאטרקטיביות של דובאי כמרכז עסקי, הלסת לא תיפול לי אם יום אחד היא תינעל בפני ישראלים שוב.
ואמנם השוק האמריקאי יותר פופולרי ומפתה, והרבה יותר ישראלים נכנסים אליו והביקוש וההיצע מגדילים אחד את השני, אבל אני לא משתגעת על השקעה בנכס שאני צריכה לקנות כרטיס טיסה יקר מאוד ולבלות יממה רק כדי להגיע אליו בהנחה שיאשרו לי ויזה.
הזולה: מימון עסקאות נדל"ן
הבטחתי משהו שחסם הכניסה בו פחות גבוה מעסקאות נדל"ן אחרות. בתחום הנדל"ן, מימון עסקאות הוא באופן כללי תחום עם חסם כניסה נמוך.
כשיזם רוצה לבנות פרויקט, לא תמיד יש לו את הסכום נזיל לבניית הפרויקט. הלוואה מהבנק יקרה מאוד, כי אין לו נכס קיים למשכן תמורת ההלוואה הזאת (הוא הרי בונה את הנכס כרגע, ואחרי הבנייה – רוב הדירות נמכרות, לא נשארות בבעלותו). חלק מהסכום כן מושקע מכיס היזם, חלק גם מהבנק -אבל חלק מגייסים מהציבור.
יש חברות שעוסקות במימון נדל"ן ומאגדות קבוצות של משקיעים. אני לא בטוחה אם מדובר בקבוצת רכישה או לא, להבנתי לפחות בחלק מהעסקאות זה לא המצב.
חסם הכניסה פה יחסית נמוך, כשהסכום הכי נמוך שראיתי הוא 100,000 ש"ח ולמימון נדל"ן בישראל משם זה הולך ומטפס. זה עדיין לא מעט, אבל שם זה נגמר בערך. בלי החזרי משכנתא ארוכי שנים, בלי שיפוצים.
שוק-ההונית: קרנות Reit
בארץ פועלות 5 קרנות ריט שנסחרות בבורסה (כלומר שאתם יכולים לקנות דרך שוק ההון), בחו"ל הרבה יותר. קרנות הריט הישראליות הן Reit1, סלע נדל"ן, מניבים ריט, מגוריט, ואזורים Living.
ההשקעה בקרנות ריט היא דומה למימון פרויקטי נדל"ן, רק שקרנות ריט הן מוצר בשוק ההון. הבדל נוסף הוא שבמקום להשקיע בנכס ספציפי, משקיעים בפורטפוליו: כלומר בכמה נכסים בבת אחת. לטוב ולרע אין משרד להיכנס אליו ואדם לדבר איתו, אבל גם יותר קל לעשות את זה לבד. גם חסם הכניסה יותר נמוך: מחיר של מניה אחת. המניות הראשונות שקניתי בחיים שלי היו של מגוריט.
העתידית: קרקעות להפשרה
לקרקעות בישראל יש יעוד. אם אתם בעלים של אדמה, אתם לא יכולים לבנות עליה מה שבא לכם. יעוד הקרקע, כלומר מה מותר לבנות עליה, מוגדר בתכנית בניין העיר (תב"ע). שם כתוב אם הקרקע הזאת מיועדת למגורים, חקלאות, תעשייה, מסחר, מבני ציבור או משהו אחר.
גם אי אפשר לבנות על כל קרקע בכל רגע נתון. יש קרקעות ש"יופשרו למגורים", כלומר שאפשר יהיה לבנות עליהן – בעתיד.
קרקעות להפשרה למגורים מוצעות למכירה בהנחה/ידיעה שככל שיקרב המועד שאפשר יהיה לבנות עליהן – השווי שלהן יעלה. גם פה, המחירים יכולים להיות נמוכים יותר ויתחילו מכמה עשרות אלפים בודדים.
אני לא נכנסת לתחום הזה יותר מדי ולא מושקעת בו בעצמי. אני בעיקר יודעת להגיד שהוא קיים. רוב הדברים שאני שומעת – שליליים, אבל גם פה, יכול להיות שרק החוויות הגרועות נשמעות חזק. מי שהיה לו טוב – לא צועק חזק באותה מידה.
