איך קניתי לי בית מגורים בארה"ב

לפני 4 חודשים החלטתי לקנות בית בארצות הברית. אני יושבת לכתוב את הפוסט הזה כשאני גרה כבר שלושה שבועות בבית החדש שלי.

בפוסט הזה תוכלו לקרוא קצת על תהליך קניית בית בארצות הברית. לא מדובר על קניית בית להשקעה אלא למגורים. הוא רלוונטי למי שגרים בארה"ב, לא למשקיעים מחו"ל, כמו ישראלים שמחפשים לקנות נכס להשקעה בארה"ב.

שלב ראשון: יעוץ משכנתא

אחד הדברים שהכי הדהימו אותי בארצות הברית זה כמה הכל מאורגן. זה נכון כמעט לכל תחום וגם לקניית בית.

דבר ראשון כדאי למצוא ברוקרית, המקבילה האמריקאית ליועצת משכנתאות. לא פונים לבנקים כמו בישראל כדי לבקש משכנתא – אלא פונים לברוקרית שמאתרת הצעה טובה למשכנתא מול כל חברות המשכנתאות והבנקים.

מה צריך כדי לקבל משכנתא בארה"ב 

דיברנו עם הברוקרית וסיפרנו לה את הצרכים שלנו. היא הכינה אותי מראש שיש עלויות נוספות לרכישת הדירה, בסביבות 10,000$ חוץ מהמקדמה על הבית.

בארה"ב יש אפשרות לקנות בית עם הון עצמי של 5% והיא אישרה לי שכן ויצאנו לדרך.

בשלב הראשון מילאתי טופס שמבקש למלא מקומות עבודה, הכנסות, תלושי משכורת אחרונים וכו'. התבקשתי גם למלא את ציון האשראי שלי ("קרדיט סקור"). קרדיט סקור הוא פרמטר מאד חשוב לצורך קבלת משכנתא.

לצערי בשלב של מילוי הטופס לא היה לי עדיין קרדיט סקור, כי הציון מופיע רק 6-7 חודשים אחרי קבלת כרטיס אשראי ואני הפעלתי את כרטיס האשראי האמריקאי שלי לראשונה לפני פחות זמן. איך משיגים קרדיט סקור וכו' זה נושא לכתבה שלמה אחרת. המתנתי עד שיהיה לי ציון אשראי ואחרי קיבלנו אותו אשראי ויכלנו לצאת לדרך.

ברגע שהיה לנו קרדיט סקור פנינו לנטלי הברוקרית, היא ביצעה בדיקות והוציאה לנו מכתב אישור מקדים. כשיש את המכתב אפשר ללכת ולראות בתים ולהגיש הצעות.

שלב שני: תיווך

מצאנו מתווכת מקסימה והלכנו איתה לראות בתים. ראינו בית שאהבנו ומילאנו טופס של הגשת הצעה על הבית.

שלב שלישי: הגשת הצעות

בארה"ב לא יושבים עם המתווך ואומרים לו מחיר בעל פה אלא מגישים הצעה. בעל הדירה יכול לקבל כמה הצעות ואז להחליט את מי הוא בוחר.

הבחירה יכולה להיות לפי אם מישהו הציע מחיר גבוה יותר, תנאי תשלום נוחים יותר או מי שהגיש הצעה ראשון.

אחרי שבעל הדירה בוחר קונה – הוא חותם. מרגע החתימה זה רשמי כמו זכרון דברים וזה חוזה מחייב.

לאחר מכן הקונה מפקיד סכום כסף אצל עורך דין נאמן כדי שהקונה ידע שמבחינתו הקונה רציני.

הגשנו הצעה, המוכרת אישרה לנו את ההצעה, בשום שלב אגב לא פגשנו את המוכרת, הכל הכל מתנהל רק מול המתווכת והברוקרית.

שלב רביעי: בדיקות

אחרי אישור ההצעה וההפקדה של המקדמה – יש תקופה מוגדרת לביצוע בדיקות על הנכס.

המתווכת נתנה לנו רשימה של בעלי מקצוע שמבצעים בדיקות.

• הזמנתי מישהו שיעשה בדיקה של הבאר (יש לנו באר מים בחצר, וכן זה אומר שהמים חינם! זה חשמלי ופשוט שואב מהבאר כל פעם מים כשפותחים את הברז)
• מישהו שיבדוק אם אין טרמיטים
• מישהו שיבדוק את בור הספיגה אליו הולך הביוב שלנו (שלא מחובר לביוב הכללי של העיר)
• מישהו שיבדוק בכללי את כל הבית: הוא בדק את הגג, הקירות, וגם את מכשירי החשמל (מוכרים את הבית עם מדיח מכונת כביסה מייבש וכו), עבר שקע שקע וברז ברז ובדק את התקינות של הכל.

בתור קונה, אני שילמתי על כל הבדיקות. מטרת הבדיקות היא להיות רגועה לפני הקניה שלא קונים חתול בשק.

אם מגלים תקלה רצינית כמו למשל נזק בגג או בבור ספיגה מגישים למוכר דרך המתווכת פניה. אם הנזק רציני מתמקחים והם יכולים להוריד מהמחיר של הבית את התיקונים. זה יוצר מצב מעולה שלא קונים בית ויום למחרת מגלים תקלות רציניות.

אחרי כל הבדיקות מזמינים שמאי ואז הוא אומר מה הערך של הבית, לצורך לקיחת המשכנתא. אם יש פער ניכר בין הסכום שסיכמנו, לגובה המשכנתא שהשמאי מעריך – תצטרכו להביא את הסכום במזומן, או לנהל מו"מ מחדש על שווי הנכס.

במקרה שלנו השמאי אכן העריך את הבית בסכום נמוך יותר ובבדיקות גילינו תקלה רצינית בבור ספיגה שהעלות לתקן אותה די כבדה. בסופו של דבר אחרי משא ומתן המוכרת הורידה קצת את המחיר של הבית.

שלב חמישי: סיום תהליך

נסענו לעורך דין, חתמנו, קיבלנו מפתחות וזה הכל.

כל התהליך מהרגע שהגשנו את ההצעה עד שקיבלנו מפתחות לקח בערך 3-4 שבועות.

הבדלים בין קניית בית מגורים בארה"ב ובישראל

עוד נושא ממש מהותי שממש מייצר הבדל מבחינתי באפשרות של צעירים לקנות בית זה ההון העצמי. 

בארצות הברית יש אפשרות לקנות בית ראשון עם 5% מקדמה, כלומר בית שעולה מליון שקל למשל אפשר להביא 50,000K שח.

זה הבדל עצום מול ישראל, שבה זוג צעיר שרוצה לקנות בית חייב להביא 25% מקדמה. גיוס ההון העצמי תוקע אנשים לשנים רבות בהן הם לא יכולים לקנות בית אפילו אם יש להם כסף לשלם משכנתא.

ההבדל הזה מאפשר לזוגות ממוצעים בארה"ב לקנות בתים הרבה יותר בקלות.

כמובן שארצות הברית זה מקום ענק ומן הסתם בקליפורניה או ניו יורק קשה לקנות. אבל במדינות זולות יותר שאפשר לקנות אחלה בית ב- 200-300K$. אין סיבה לא לחסוך את ההון העצמי של 5% ולקנות בית.

לסיכום

ההבדלים בקניית בית בין ישראל לארצות הברית משמעותיים בעיקר לזוגות צעירים שרוצים לקנות בית ראשון, בארצות הברית אפשר לקנות בית עם מקדמה נמוכה, תהליך הקנייה ברור ומסודר, לפני כל רכישה מבצעים בדיקות מקדימות וזה מאפשר להמנע מאי נעימויות והפתעות בהמשך.

כל הנושא של קניית בית עם הון עצמי של 5% רלוונטי למי שמתגורר בארה"ב בצורה חוקית ויש לו יכולות להוכיח את ההכנסות בצורה מסודרת, משקיעי נדל"ן שגרים בישראל יכולים לקנות בית עם הון עצמי גבוה יותר.