האם אני יכול לקחת משכנתה היא שאלה שהמון אנשים שואלים את עצמם. מחירי הדיור מרחיקים את האפשרות לקנות דירה. המיקוד במאמר הזה הוא בהנחה שאתם כן יכולים לקחת משכנתה, או לפחות לכוון לזה.
אלו ארבע השאלות שיענו לכם על השאלה האם "האם אני יכול לקחת משכנתה", ואיזו משכנתה אתם יכולים לקחת. מאמר אורח של יועץ משכנתאות.
שלב ראשון: היסטוריה כלכלית: האם היו לך בעיות בשנים האחרונות?
השלב הראשון בדרך ללקיחת המשכנתה מתחיל עוד לפני שמתכננים משכנתה. הוא מתחיל בהיסטוריה הכלכלית שלכם. הבנק לא מחוייב לתת לכם משכנתה. גובה ההלוואה שאתם יכולים לקבל ותנאי ההלוואה משקפים את מידת הסיכון שלכם בעיני הבנק. אם הבנק חושב שאתם לווים מסוכנים שלא יוכלו להחזיר לו את הכסף שהוא הלווה לכם – או שתסרובו או שתקבלו משכנתה בתנאים גרועים.
אנשים נוטים להעריך בהערכת חסר התנהגות כלכלית בעייתית. למשל: הרבה אנשים חושבים ש"לכולם יש הוראת קבע שלא כובדה", אבל זה לא המצב. או אם בין שלוש לחמש השנים האחרונות כתבת צ'קים ללא כיסוי – הבנק לא ימשיך איתכם בכלל.
אם יש לך היסטוריה כלכלית בעייתית, כדאי לשפר אותה למשך שנתיים-שלוש לפני שניגשים לבנק לבקש משכנתה.
מהצד השני, אנשים לא פעם מעריכם הערכת יתר את הנזק. לפעמים אנשים מתעכבים שנים בלי לדעת שזה היה משהו קל. אם היה אירוע נקודתי – הבנק יודע להסתכל על זה ולהתעלם מזה. למשל זה קורה לא מעט סביב גירושין, שאנשים לא משלמים חובות כחלק מסכסוך גירושין.
הטעות הנפוצה של בעלי ההיסטוריה הכלכלית הבעייתית
בשום פנים ואופן אל תלכו לחברות שמבטיחות ניקוי נתונים בעייתיים במאגר נתוני האשראי!
קראתי על משפט של זוג שתבע קבלן שממנו קנו דירה בטענה שהובטח להם X מטר מרובע "שטח ירוק לרווחת הדיירים" בצמוד לבניין. המשפט היה לגבי השאלה אם העובדה שהחניה היתה עם אספלט ירוק – נחשבת "שטח ירוק" או לא.
כל אדם יכול לבחור אם הנתונים שלו יופיעו במאגר נתוני האשראי או לא. אפשר להיכנס לאתר בנק ישראל, לסמן וי בשני מקומות – וכל נתוני האשראי שלך ינוקו מהמאגר. לא צריך לשלם אלפי שקלים לחברה בשביל זה.
העניין הוא שפעמים רבות עצם זה שאין מידע על ההיסטוריה הכלכלית שלך בכלל – יותר גרוע מאשר שיש מידע על ההיסטוריה הכלכלית שלך ושהיא גרועה. כשיש נתונים והם בעייתיים – אנחנו יודעים איפה הסיכון. כשאין נתונים – אנחנו גם יודעים שיש בעיות וגם לא יודעים מה הן.
כמו בדוגמת האספלט, מילולית – הכל מדוייק. הנתונים הבעייתיים שלכם נוקו ולא מופיעים במאגר האשראי. אבל התוצאה היא לא התוצאה שהאדם קיווה לה. גם שילמתם אלפי שקלים על משהו שיכולתם לעשות בעצמכם (אבל אל תעשו את זה. זה רעיון גרוע.), וגם לא נותנים לכם הלוואה.
לא בטוחים אם תוכלו לקבל משכנתה?
מעצם החשש מדחיה אנשים בכלל לא מנסים לקבל את המשכנתה.
אתם יכולים לקבוע פגישה עם יועץ משכנתה פרטי ולשאול אותו שאלה אחת: "האם אני יכול לקחת משכנתה?". היועץת יכול להציע לעשות לכם סדר באיך שהדברים עובדים.
אתם יכולים להוציא "אישור עקרוני למשכנתה". זה מסמך שהוא עוד לא מחייב – לא מצידך ולא מצד הבנק. מה שכן, חשוב לדעת שאם פתחת תיק משכנתה (כלומר הוצאת אישור עקרוני), תצטרכו להשלים את התהליך באותו סניף בנק. אז אם אתם מוציאים אישור עקרוני רק כדי לדעת אם אתם יכולים לקחת משכנתה – תוציאו אותו בבנק אחד בלבד, או באופן דיגיטלי.
שלב שני: כמה הון עצמי יש לך?
המשכנתה שאתם יכולים לקחת תלויה בגובה ההון העצמי שאתם יכולים לגייס. רוכשי דירה ראשונה (או יחידה), מה שנקרא במשפטית "מחוסרי דיור", צריכים לגייס לפחות 25% הון עצמי. כלומר מינימום 25% ממחיר הדירה – אתם צריכים להביא מהבית.
הדירה שאתם יכולים לקנות – תעלה לכל היותר פי 4 מההון העצמי שלכם.
חשוב להפחית מההון העצמי את ההוצאות הנוספות על הדירה: תיווך (2% משווי הדירה+מע"מ), עורך דין (0.5% משווי הדירה+מע"מ), יועץ משכנתה (6,000-10,000 ש"ח), לא פעם גם שיפוץ ומיסים.
יש שנוהגים לקחת הלוואה כדי לשלם את ההוצאות הללו, אבל זה יכול לפגוע ביכולת ההחזר בעיני הבנק. חשוב מזה: זה יכול להכביד לנו מאוד על הכיס ולהקשות עלינו את החזר ההלוואה, בטח אם נתחיל להחזיר משכנתה תוך כדי.
שלב שלישי: מה יכולת החזר שלך?
אחרי שהבנו כמה הון עצמי יש לנו, אנחנו יכולים לדבר על יכולת החזר. יכולת ההחזר תקבע את אורך חיי המשכנתה שלכם. אפשר לקחת משכנתה לפרק זמן של עד 30 שנה. ככל שאורך חיי המשכנתה קצר יותר , היא תהיה זולה יותר.
כלל האצבע להחזר ההלוואה הוא שליש מההכנסה הפנויה. כלומר משכורת פחות התחייבויות שוטפות: החזרי הלוואות קודמות ומזונות בעיקר.
איך מגדירים יכולת החזר
יכול להיות פער בין מה שהבנק מגדיר כיכולת החזר המשכנתה שלכם, לבין יכולת ההחזר שלכם בפועל. הבנק לא מתעמק בנתונים שלכם. אם הוא חישב שיכולת ההחזר שלכם היא 5,000 ש"ח בחודש (כלומר ההכנסה הפנויה של משק הבית היא 15,000 ש"ח בחודש) – אבל בפועל אתם יכולים להחזר פחות מזה – האחריות היא שלכם.
אנשים שגרים אצל ההורים שאומרים שלא חוסכים אבל יכולים לשלם 5K, וגם בעיני הבנק אין בעיה. אבל אם אין בעיה – למה לא חסכתם עד עכשיו? אם אתם אומרים "שנהיה חייבים נצליח" – תתאמנו. תתחילו בלהפקיד כמה חודשים באפיק חסכון לטווח קצר.
את המשכנתה אתם לוקחים על יכולת ההחזר הנוכחית שלכם. אם יש שינוי – בתנאי השוק או ביכולת ההחזר שלכם, אפשר למחזר משכנתה. משכנתה היא הלוואה שצריך לנהל ולפקוח עליה עין. אפשר גם לסלק משכנתה, כלומר להחזיר מוקדם חלק מההלוואה, אבל זה כבר סיפור לפעם אחרת.
משכנתא לעצמאים
אצל עצמאים יש פער גדול בין איך שהם חושבים על ההכנסות שלהם לבין איך שהבנק חושב על זה. לא פעם הבנק יעריך הכנסה פנויה של עצמאים כנמוכה משהיא בפועל. אצל עצמאים "הכנסות" הם רווחים. כשעצמאי ממלא דלק, רואה החשבון מפחית מהרווח כדי שישלם פחות מס. אז לעניין המיסוי זה משמח, אבל לעניין המשכנתה – זה יכול לעבוד הפוך.
שאלה ארבע: מה מחיר הנכס שאנחנו יכולים לקנות?
כל השלבים הקודמים אמורים לעזור לנו להבין כמה נוכל לשלם על דירה (הון עצמי+משכנתה) ובהתאם מה שווי הדירה שאנחנו יכולים לקנות. באופן כמעט אירוני, אנשים מתייחסים לתהליך הפוך. קודם רואים נכס ואז שואלים את עצמם מתי ואיך הם יכולים לקנות אותו. אבל בפועל, שווי הנכס הוא רק השלב הרביעי.
איך לחשב את מחיר הנכס שאנחנו יכולים לקנות
דוגמה: ההון העצמי שלנו הוא 250,000 ש"ח.
מתוך זה נוריד 30,000 ש"ח הוצאות בכניסה לדירה (בעלי מקצוע+שיפוץ).
נשארנו עם 220,000 ש"ח הון עצמי.
נכפיל בארבע (כי ההון העצמי הוא רבע ממחיר הדירה).
זה אומר שאנחנו יכולים לקנות דירה שעולה 880,000 ש"ח.
אחרי שיש את מחיר הדירה נחשב את המשכנתה:
גובה המשכנתה שנצטרך לקחת על הוא 660,000 ש"ח.
אפשר לשחק עם גובה ההחזר החודשי, אורך חיי המשכנתה ועוד. לעניין זה בואו נגיד שאם ניקח משכנתה ל-30 שנה, נצטרך להחזיר כל חודש בערך 3,000 ש"ח.
השאלה אם בהתאם להכנסה שלנו, אנחנו יכולים להחזיר את הסכום הזה.
אחרי שחישבנו את מחיר הנכס שאנחנו יכולים לקנות, אפשר ללכת להסתכל על דירות ולהתחיל בתהליך רכישה.
למתקדמים ולמשפטנים: ניואנסים להגדרת "שווי הנכס":
נכס שעולה 700,000 ש"ח לא יתפח פתאום למליון וחצי. אבל כן יכולות להיות תנודות של כמה אחוזים בודדים. זה אומר הבדל של כמה עשרות אלפי שקלים.
יש שלושה סוגי עסקאות בישראל, שבכל עסקה מחשבים את השווי אחרת:
- בעסקה מול קבלן שווי הנכס הוא מה שכתוב בחוזה.
- עסקת קבלן ב"דירה בהנחה": המחיר הוא מה שקבע השמאי עד תקרה של 1.8 מיליון ומעל מחיר זה, לפי מה שכתוב בחוזה.
- בעסקת יד שניה המחיר הוא מה שכתוב בחוזה או מה שקבע השמאי, הנמוך משניהם.
אחרי שענינו על השאלות: ניגשים לבנק ולוקחים משכנתה
אחרי שעברנו את כל השלבים ניתן לגשת לבנק לקחת משכנתה:
- ההיסטוריה שלנו יפה ואטרקטיבית
- אנחנו יודעים כמה הון עצמי יש לנו
- אנחנו יודעים מה גובה ההחזר החודשי שאנחנו יכולים להרשות לעצמו
- אנחנו יודעים איזו דירה אנחנו רוצים ויכולים לקנות
- חתמנו חוזה עם המוכר
את המשכנתה לוקחים אחרי שיש חוזה חתום עם המוכר.
אם אנחנו לא בטוחים במשהו, למשל אם ההכנסות שלנו גבוליות או שאנחנו מותחים את גבולות ההון העצמי שלנו – את האישור העקרוני אפשר להוציא לפני שחותמים חוזה.
תהליך לקיחת המשכנתה עצמו לוקח בין חודשיים לשלושה חודשים מהפגישה ההראשונה עם היועץ ועד שיש כסף ביד. הכסף עובר במלואו ישירות לחשבון של המוכר בלי לחנות אצלנו. לכן צריך להתחיל את התהליך כשלושה חודשים לפני העברת התשלום למוכר.
רימון חייט
משקיע נדל"ן, כלכלן ויועץ משכנתה. לקחתי עבור עצמי 7 פעמים משכנתה וכתבתי את הספר משכנתה יעילה. לקבלת פרק מתנה מהספר.
השליחות שלי היא לאנשים לקבל החלטות כלכליות טובות יותר ולגרום להם לרווחה כלכלית גדולה יותר.
הצעות לקריאה נוספת
- 150 משכורות: סדרת הרצאות על קניית דירה
- איך למקסם הכנסה כשכירים
- בעלי מקצוע בעסקת נדל"ן
